Často kladené otázky FAQ
Predaj nehnuteľnosti S alebo BEZ realitnej kancelárie
Prečo je dôležité správne sa rozhodnúť
- Precenenie alebo podcenenie hodnoty nehnuteľnosti, čo znamená, že sa nehnuteľnosť buď bude ťažko predávať alebo na druhej strane príde predávajúci o väčší možný zisk z predaja,
- Citová naviazanosť predávajúceho na svoju nehnuteľnosť môže pôsobiť odpudzujúco, pretože majiteľ bude neprimerané preceňovať svoju nehnuteľnosť.
- Absencia obchodných, komunikačných a vyjednávacích zručností; absencia poradenstva a podpory pri predaji,
- Obmedzená možnosť spolupráce s inými subjektmi realitného trhu,
- Neznalosť opatrení na prevenciu realitných podvodov a bezpečné zrealizovanie platby za nehnuteľnosť.
Presné nastavenie (určenie) predajnej (trhovej) ceny,
Profesionálna propagácia predaja s využitím moderných technológii,
Využitie aj neverejných ponúk (dopyty záujemcov o nehnuteľnosti) a dopytov iných realitných maklérov,
Využitie skúsenosti, znalosti a schopnosti s množstva zrealizovaných obchodov,
Profesionalita a stabilný okruh skúsených a overených spolupracovníkov (advokát, notár, geodet, hypotekárny a daňový poradca, znalec).
Kupujúci sú si vedomí, že za realitnou kanceláriou stojí osvedčení tím právnikov, finančných a daňových poradcov, notárov, znalcov atď. Taktiež sú si vedomí, že maklér je aj mediátorom, ktorý dôsledné sprevádza klientov celým obchodným prípadom, poradí, pomôže a rovnocenne nastavuje podmienky pre obidve strany obchodu a aj riziko realitného podvodu alebo pochybenia je v porovnaní s kúpou od samostatného predajcu výrazne nižšie.
Veľa samopredajcov sa chváli, že svoju nehnuteľnosť predalo bez realitnej kancelárie rýchlo a bez problémov. Možno áno, na jednej strane ak je cena nízka, nehnuteľnosť sa skutočne predá rýchlo. Avšak je potrebné sa zamyslieť, či sa nemala nehnuteľnosť predávať radšej o niečo dlhšie, počkať si na viac solventnejších kupujúcich a následne ju predať za výhodnejšiu cenu. Na druhej strane tu vzniká niekoľko rizík – ak narazíte na skúseného kupujúceho, ktorý ma za sebou zrealizovaných niekoľko obchodov a vie ako to chodí, poprípade je zastúpený profesionálnym maklérom alebo právnikom, rozhodne ťaháte za kratší koniec. V horšom prípade môžete naraziť na človeka, ktorý vôbec nemá čestné úmysly a v takom prípade môže byť vaša finančná strata obrovská.
Dohoda s maklérom
Jednoznačné pravidlá si treba určiť hneď na začiatku
Sprostredkovateľská zmluva je dohoda podmienok zastupovania medzi predávajúcim / kupujúcim a realitnou kanceláriou / maklérom. Je dohodnutý predmet zmluvy (t.j. nehnuteľnosť, ktorá sa predáva/kupuje), predajná cena, výška provízie pre makléra, atď. Mať podpísanú sprostredkovateľskú zmluvu má význam aj pre vás, budete mať na papieri uvedený rozsah služieb, ktorý vám musí RK dodať a v prípade, ak nedodá, môžete žiadať zľavu z provízie. Viac na stránke O Exkluzivite
Exkluzívna zmluva vám oproti neexkluzívnej zmluve prinesie viac peňazí a elegantný prehľad o predaji vašej nehnuteľnosti. Dôvodom je rozdielna motivácia maklérov. Exkluzívna zmluva prináša realitnému maklérovi dostatočnú voľnosť, aby mohol konať bez časového stresu a bez obáv z „vyfúknutia“ obchodu iným maklérom. Tento stres pri neexkluzívnej zmluve vedie k tlaku maklérov na predávajúcich na rýchle znižovanie ceny nehnuteľnosti, aby práve ten maklér, ktorý vydupal zníženie ceny bol úspešný. Predaj nie je tým pádom zameraný na hľadanie bonitného klienta, ale na nepretržité znižovanie ceny.
Doba trvania zmluvy závisí predovšetkým od vzájomnej dohody zmluvných strán na základe posúdenia lokality, druhu nehnuteľnosti a kvality lokálneho realitného trhu. Úspešný maklér si vie na základe týchto parametrov dohodnúť túto dobu, spravidla by bytoch sú to 3 mesiace, v prípade iných druhov nehnuteľnosti je doba v rozsahu od 6 do 12 mesiacov.
V tomto prípade máte povinnosť informovať realitnú kanceláriu, s ktorou máte uzavretú exkluzívnu zmluvu. Povinnosťou RK je „prevziať“ si tohto kupujúceho a zabezpečiť / zrealizovať celý obchod až do konca. Profesionálne RK majú tieto podmienky dohodnuté už v exkluzívnej sprostredkovateľskej zmluve, kde predávajúcemu poskytnú určitú zľavu z odmeny určenej pre realitnú kanceláriu.
Vy máte povinnosť RK informovať o takomto kupujúcom, a RK má povinnosť takému kupujúcemu vašu nehnuteľnosť predať.
Predajná taktika, proces predaja
Dlhoročné skúsenosti sa nedajú nahradiť len informáciami z internetu
Profesionálny maklér už na úvodnom stretnutí vie zhodnotiť obchodný prípad a navrhnúť predajnú taktiku, poprípade nastaviť stratégiu, proces predaja. Podstatou predajnej stratégie je správne nastavenie rôznych foriem oslovenia potencionálnych klientov prostredníctvom marketingu, využitia databáz klientov, ktorí už predtým oslovili RK so svojimi požiadavkami a osobného know-how makléra. Na základe záujmu je výhodné v priebehu procesu hľadania záujemcu zmeniť taktiku z dôvodu dosiahnutia maximalizovania ceny pre predávajúceho.
